Чи може іноземець купити нерухомість у Флориді? Гід 2026 для покупців з України та Росії

Read in English · Читать на русском

«Чи можна купити будинок у Флориді, якщо я не громадянин США?» — одне з найчастіших запитань моїх україномовних і російськомовних клієнтів: і тих, хто вже живе у Штатах, і тих, хто поки що за кордоном. Коротка відповідь: так, у більшості випадків можна. Американське законодавство, як правило, не вимагає громадянства чи посвідки на проживання, щоб володіти нерухомістю. Важлива новина для українців: обмеження закону Флориди SB 264 на громадян України не поширюються. Нижче — як працює купівля для іноземців і кого стосується цей закон.

Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Якщо закон про іноземну власність може вас стосуватися, перед підписанням контракту проконсультуйтеся з адвокатом у Флориді.

Загальне правило: іноземці можуть володіти нерухомістю у США

Особи без громадянства США — зокрема люди взагалі без американської візи — як правило, можуть купувати, здавати в оренду та продавати житло у Флориді. Для оформлення права власності не потрібні ні грін-карта, ні номер соціального страхування (SSN). Для іноземного покупця змінюється переважно практичний бік: фінансування, податки та документи — підтвердження коштів, посвідчення особи.

Закон Флориди SB 264: кого він обмежує

У 2023 році Флорида ухвалила закон SB 264, тепер це статті 692.201–692.205 Статутів Флориди («Conveyances to Foreign Entities»). Він обмежує купівлю нерухомості так званими «foreign principals», пов’язаними із сімома «країнами, що викликають занепокоєння»: Китай, Росія, Іран, Північна Корея, Куба, Венесуела (режим Мадуро) та Сирія.

Ключове поняття — місце постійного проживання (domicile), а не громадянство. Для фізичних осіб закон стосується тих, хто постійно проживає в одній із цих країн і водночас не є громадянином США чи постійним резидентом (власником грін-карти). Також він поширюється на уряди й політичні партії цих країн і на компанії, зареєстровані там, що ведуть там основну діяльність або контролюються такими особами.

• Україна не входить до списку. Громадяни України купують нерухомість на тих самих умовах, що й інші іноземці.
• Громадянин США або власник грін-карти, незалежно від країни народження, під закон не підпадає.
• Громадянин Росії, який легально живе у Флориді, за загальним правилом не вважається «foreign principal» — у листопаді 2025 року федеральний апеляційний суд зазначив, що обмеження не застосовуються до кількох позивачів саме тому, що вони постійно проживали у Флориді (National Agricultural Law Center).
• Особа, яка постійно проживає в Росії і не є громадянином чи постійним резидентом США, може вважатися «foreign principal».

У чому полягають обмеження

Для осіб і компаній, на яких поширюється закон (крім Китаю — для нього окремі, суворіші правила):

• Сільськогосподарські землі «foreign principals» купувати не можуть.
• Нерухомість поблизу військових і критично важливих об’єктів: заборонено купувати нерухомість на території або в межах 10 миль від військового об’єкта чи «об’єкта критичної інфраструктури» (електростанції, водоочисні споруди, нафтопереробні заводи, морські порти та інші об’єкти, визначені законом).
• Виняток для житла: фізична особа може купити один житловий об’єкт площею до 2 акрів, якщо він розташований не ближче ніж за 5 миль від військового об’єкта, покупець має чинну візу США, не обмежену туризмом (або отримав притулок), і законно перебуває у Флориді.
• Афідевіт під час закриття угоди: покупці підписують заяву про те, що вони не є «foreign principal» із забороною на купівлю; title-компанії та адвокати тепер додають її до пакета документів.

Закон оскаржували у федеральному суді (справа Shen v. Simpson). У листопаді 2025 року Апеляційний суд США одинадцятого округу вирішив, що позивачі не мають права на позов (standing) і що їхні аргументи навряд чи будуть задоволені; після цього позов відкликали (ACLU; Дослідницька служба Конгресу). Закон діє.

Як відбувається купівля для іноземців

1. Визначтеся зі способом оплати

Багато іноземних покупців платять готівкою (без іпотеки). Якщо потрібен кредит, існують програми для іноземців (foreign national loans), але вони зазвичай вимагають значно більшого першого внеску, ніж стандартні, — часто 25–40%, а також підтверджених доходів і активів, інколи — ITIN (індивідуального номера платника податків). Обговоріть це з кредитором, який працює з нерезидентами, якомога раніше. Можливості фінансування для власників TPS чи parole залежать від статусу та документів — уточнюйте в кредитора.

2. Підготуйте документи

Чинний паспорт, підтвердження коштів, рахунок в американському банку (або зрозуміла схема переказу через надійний банк), а якщо ви підписуватимете документи з-за кордону — правильно оформлена довіреність з апостилем, заздалегідь погоджена з title-компанією.

3. Вирішіть, на кого оформлювати власність

Можна купити на своє ім’я або через компанію, наприклад флоридську LLC. Кожен варіант має свої податкові наслідки, відповідальність і питання спадкування. Перед підписанням проконсультуйтеся з податковим фахівцем, який працює з міжнародними клієнтами.

4. Захистіть свої гроші

Головний практичний ризик під час купівлі нерухомості — шахрайство з банківськими переказами. Завжди підтверджуйте реквізити телефоном із title-компанією за номером, який ви знайшли самостійно, а не взяли з листа.

Податки, про які варто знати

• Податок на нерухомість сплачується щороку округу (Пінеллас або Гіллсборо). Пільга homestead exemption надається лише для основного місця проживання і, як правило, потребує статусу постійного резидента.
• Дохід від оренди американської нерухомості оподатковується у США; власникам-нерезидентам зазвичай потрібно подавати американську податкову декларацію.
• Продаж (FIRPTA): коли іноземець продає нерухомість у США, покупець, як правило, зобов’язаний утримати 15% від ціни угоди на користь IRS (є винятки). Надмірно утриману суму продавець може повернути через податкову декларацію.

Часті запитання

Чи можуть українці купувати нерухомість у Флориді?

Так. Україна не входить до списку «країн, що викликають занепокоєння», тож закон SB 264 громадян України не обмежує. Умови фінансування залежать від імміграційного статусу, кредитної історії та документів.

Чи потрібна грін-карта, щоб купити будинок у Флориді?

Ні. Іноземці можуть володіти нерухомістю у Флориді. Грін-карта переважно впливає на варіанти іпотеки та право на податкову пільгу homestead.

Чи можна купити нерухомість у Флориді дистанційно?

Так. З чинною довіреністю і title-компанією, що має досвід дистанційних угод, купівлю можна завершити без особистої присутності — але документи й перевірку особи потрібно підготувати заздалегідь.

Купуєте в Тампа-Бей з-за кордону чи нещодавно переїхали?

Я україно- та російськомовний ріелтор і поясню кожен крок вашою мовою, а також працюю разом з адвокатами, кредиторами й податковими консультантами, які ведуть міжнародні угоди. Запишіться на безкоштовну консультацію або прочитайте (англійською) наш гід щодо переїзду до Сент-Пітерсберга.