Может ли иностранец купить недвижимость во Флориде? Гид 2026 для покупателей из России и Украины

Read in English · Читати українською

«Можно ли купить дом во Флориде, если я не гражданин США?» — один из самых частых вопросов моих русскоязычных и украиноязычных клиентов: и тех, кто уже живёт в Штатах, и тех, кто пока за границей. Короткий ответ: да, в большинстве случаев можно. Американское законодательство, как правило, не требует гражданства или вида на жительство, чтобы владеть недвижимостью. Но с 2023 года во Флориде действует закон, который ограничивает покупки людьми, постоянно проживающими в ряде стран, включая Россию, — и здесь важны детали. Разберём, кого он касается, кого нет и как проходит покупка для иностранцев.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. За нарушение закона Флориды об иностранной собственности предусмотрены серьёзные последствия — если он может вас касаться, до подписания контракта проконсультируйтесь с адвокатом во Флориде.

Общее правило: иностранцы могут владеть недвижимостью в США

Негражданские лица — в том числе люди вообще без американской визы — как правило, могут покупать, сдавать в аренду и продавать жильё во Флориде. Для оформления права собственности не нужны ни грин-карта, ни номер социального страхования (SSN). Для иностранного покупателя меняется в основном практическая сторона: финансирование, налоги и документы — подтверждение средств, удостоверение личности.

Закон Флориды SB 264: кого он ограничивает

В 2023 году Флорида приняла закон SB 264, сейчас это статьи 692.201–692.205 Статутов Флориды («Conveyances to Foreign Entities»). Он ограничивает покупку недвижимости так называемыми «foreign principals», связанными с семью «странами, вызывающими обеспокоенность»: Китай, Россия, Иран, Северная Корея, Куба, Венесуэла (режим Мадуро) и Сирия.

Ключевое слово — место постоянного проживания (domicile), а не гражданство. Для физических лиц закон направлен на тех, кто постоянно проживает в одной из этих стран и при этом не является гражданином США или постоянным резидентом (держателем грин-карты). Также он распространяется на правительства и политические партии этих стран и на компании, зарегистрированные там, ведущие там основную деятельность или контролируемые такими лицами.

Что это значит на практике:

• Гражданин России, который легально живёт во Флориде (то есть его постоянное место жительства — здесь), по общему правилу не считается «foreign principal». В ноябре 2025 года федеральный апелляционный суд, рассматривавший закон, отметил, что ограничения на покупку не применяются к нескольким истцам именно по этой причине — они постоянно проживали во Флориде (National Agricultural Law Center).
• Гражданин США или держатель грин-карты, родившийся в России, под закон не подпадает.
• Человек, чьё постоянное место жительства — Россия, и который не является гражданином или постоянным резидентом США, может считаться «foreign principal», и к нему могут применяться ограничения, описанные ниже.
• Украина не входит в список стран. На граждан Украины закон SB 264 не распространяется.

В чём состоят ограничения

Для лиц и компаний, на которых распространяется закон (кроме Китая — для него отдельные, более строгие правила), основные нормы такие:

• Сельскохозяйственные земли: «foreign principals» не могут приобретать сельскохозяйственные земли во Флориде.
• Недвижимость рядом с военными и критически важными объектами: запрещено приобретать недвижимость на территории или в пределах 10 миль от военного объекта или «объекта критической инфраструктуры» (электростанции, водоочистные сооружения, нефтеперерабатывающие заводы, морские порты и другие объекты, перечисленные в законе).
• Исключение для жилья: физическое лицо может купить один жилой объект площадью до 2 акров, если он находится не ближе 5 миль от военного объекта, у покупателя есть действующая виза США, не ограниченная туризмом (или предоставлено убежище), и он законно находится во Флориде.
• Аффидевит при закрытии сделки: покупатели подписывают заявление о том, что не являются «foreign principal» с запретом на покупку; title-компании и адвокаты сейчас включают его в пакет документов при сделках во Флориде.

В районе Тампа-Бэй находятся авиабаза ВВС MacDill, крупный морской порт и множество объектов энергетики и водоснабжения, поэтому правила о расстояниях могут затрагивать значительную часть региона. Если закон может вас касаться, попросите адвоката или title-компанию проверить конкретный объект до того, как делать предложение.

Применяется ли SB 264 сейчас?

Да. Закон оспаривался в федеральном суде (дело Shen v. Simpson). В ноябре 2025 года Апелляционный суд США по одиннадцатому округу решил, что у истцов нет права на иск (standing) и что их доводы о неконституционности закона и о приоритете федерального права вряд ли будут удовлетворены; после этого истцы отозвали иск (страница дела ACLU; Исследовательская служба Конгресса). Закон продолжает действовать.

Как проходит покупка для иностранцев

1. Определитесь со способом оплаты

Многие иностранные покупатели платят наличными (без ипотеки). Если нужен кредит, существуют программы для иностранцев (foreign national loans), но они обычно требуют значительно большего первоначального взноса, чем стандартные, — часто 25–40%, а также подтверждённых доходов и активов, иногда — ITIN (индивидуального номера налогоплательщика). Обсудите это с кредитором, который работает с нерезидентами, как можно раньше.

2. Подготовьте документы

Действующий паспорт, подтверждение средств, счёт в американском банке (или понятная схема перевода через надёжный банк), а если вы будете подписывать документы из-за границы — правильно оформленная доверенность с апостилем, заранее согласованная с title-компанией.

3. Решите, на кого оформлять собственность

Можно купить на своё имя или через компанию, например флоридскую LLC. У каждого варианта свои налоговые последствия, ответственность и вопросы наследования, а LLC не освобождает от SB 264, если её контролирует «foreign principal». До подписания проконсультируйтесь с налоговым специалистом, который работает с международными клиентами.

4. Защитите свои деньги

Главный практический риск при покупке недвижимости — мошенничество с банковскими переводами. Всегда подтверждайте реквизиты по телефону с title-компанией, используя номер, найденный вами самостоятельно, а не взятый из письма.

Налоги, о которых стоит знать иностранному владельцу

• Налог на недвижимость платится ежегодно округу (Пинеллас или Хиллсборо). Льгота homestead exemption предоставляется только для основного места жительства и, как правило, требует статуса постоянного резидента.
• Доход от аренды американской недвижимости облагается налогом в США; владельцам-нерезидентам обычно нужно подавать американскую налоговую декларацию.
• Продажа (FIRPTA): когда иностранец продаёт недвижимость в США, покупатель, как правило, обязан удержать 15% от цены сделки в пользу IRS (есть исключения). Излишне удержанную сумму продавец может вернуть, подав налоговую декларацию.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить дом во Флориде в 2026 году?

Да, если он не считается «foreign principal» по закону SB 264 — например, если его постоянное место жительства в США или у него есть грин-карта. Для человека, постоянно проживающего в России, действуют ограничения рядом с военными и критически важными объектами с ограниченным исключением для жилья для владельцев нетуристических виз или получивших убежище. До подписания контракта проконсультируйтесь с адвокатом во Флориде.

Могут ли украинцы покупать недвижимость во Флориде?

Да. Украина не входит в список «стран, вызывающих обеспокоенность», поэтому граждане Украины покупают недвижимость на тех же условиях, что и другие иностранцы. Возможности финансирования зависят от иммиграционного статуса, кредитной истории и документов.

Нужна ли грин-карта, чтобы купить дом во Флориде?

Нет. Иностранцы могут владеть недвижимостью во Флориде. Грин-карта в основном влияет на варианты ипотеки и право на налоговую льготу homestead.

Можно ли купить недвижимость во Флориде дистанционно?

Да. С действующей доверенностью и title-компанией, у которой есть опыт удалённых сделок, покупку можно завершить без личного присутствия — но документы и проверку личности нужно подготовить заранее.

Покупаете в Тампа-Бэй из-за границы или недавно переехали?

Я русско- и украиноязычный риелтор и объясню каждый шаг на вашем языке, а также работаю вместе с адвокатами, кредиторами и налоговыми консультантами, которые ведут международные сделки. Запишитесь на бесплатную консультацию или прочитайте (на английском) наш гид по переезду в Сент-Питерсберг.